Na Slovensku máme drahé hypotéky. Aké sú dôvody vysokých úrokov?

Medzi faktory zohrávajúce svoju úlohu na Slovensku zaraďuje Laznia špecifické dane, reguláciu nad rámec európskych predpisov, reguláciu cien pri iných typoch produktov, špecifické zákonné úpravy i zhoršujúce sa ekonomické prostredie pre podnikanie.

Štát položil na banky bremeno

SBA už pred rokom upozornila, že tunajší bankový sektor má jedno z najvyšších daňových zaťažení v EÚ, keď výrazne prevyšuje priemer a zároveň dosahuje jednu z najnižších ziskovostí v celej EÚ. Výrazne zaostáva aj v regióne strednej a východnej Európy.

Na Slovensku platí dodatočné zdanenie bánk od januára 2024 a v porovnaní k zisku išlo o najvyššie zdanenie bánk v únii.

Najväčšie európske krajiny ako Nemecko a Francúzsko pritom neuplatňovali žiadne dodatočne daňové zaťaženie svojho bankového sektora. Špeciálna sadzba bankového odvodu na Slovensku však má každoročne klesať do roku 2027.

„Ak by bankový odvod na Slovensku zotrval na vysokých úrovniach aj v ďalšom období, mohol by v strednodobom horizonte negatívne ovplyvniť kapitálovú pozíciu bánk a rovnako aj úverový trh,“ upozornila asociácia. Konečným dôsledkom môže byť z jej pohľadu ohrozenie celej ekonomiky.

Laznia napriek negatívam aktuálne deklaruje, že banky pôsobiace na Slovensku patria dlhodobo k najstabilnejším bankám v EÚ.

Záleží aj na tom, ako hospodári štát

Analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik vidí za zaradením Slovenska medzi krajiny s najdrahšími hypotékami v eurozóne sčasti aj snahu bánk kompenzovať si výrazne nižší dopyt po hypotékach či opatrný prístup kvôli všeobecnej neistote v ekonomike spôsobenej ruskou agresiou na Ukrajine.

Popritom začalo do hry vstupovať aj výrazne horšie hospodárenie štátu a rastúca riziková prirážka slovenských štátnych dlhopisov.

„Prirážka slovenských štátnych dlhopisov bola druhá najvyššia v celej eurozóne, čo banky pôsobiace na európskom trhu museli zohľadniť aj pri úročení hypoték,“ popisuje Búlik.

Vysvetľuje, že finančné domy sa snažia udržiavať medzi úročením dlhopisov a hypoték odstup jedného percentuálneho bodu.

Akurát pri rastúcom dopyte a istej stabilizácii situácie je tlak na striktné dodržiavanie odstupu medzi úročeniami dlhopisov a hypoték nižší – a tak dnes hlavne menšie „ponúkajú hypotéky s trojročnou fixáciou s menším odstupom voči dlhopisom.

Rusi stlačili inflačnú spúšť

Obsadenie Krymu a ďalších oblastí na východe Ukrajiny Ruskom nezohrávalo podľa Búlika zásadnejšiu rolu pri cene hypoték, až kým nedošlo k plnoformátovej invázii vo februári 2022. Zmenu konkrétne zapríčinila energetická kríza, ktorú Rusku vyvolalo na prelome leta a jesene 2021 – odštartovala infláciu a Európska centrálna banka po dlhých rokoch zvýšila základné sadzby.

„Od momentu ruskej agresie jednoznačne vidíme, ako sa zvýšené geopolitické riziká podpísali na úročení slovenských štátnych dlhopisov. Kým dlhé roky mali slovenské dlhopisy len o málo vyššiu rizikovú prirážku ako nemecké dlhopisy, po ruskej agresii narástla až na 1,4 percentuálneho bodu,“ vyčíslil Búlik.

Do budúcna pritom nevidí situáciu veľmi priaznivo – vzhľadom na „prakticky vyschnutý“ príliv investícií v posledných rokoch a znižovanie investícií aj už existujúcich firiem.

Aj keď to môže súvisieť s geopolitickými rizikami, porovnáva situáciu s Poľskom, ktoré ako geografický sused dosahuje prílev investícií dlhodobo na zásadne vyššej úrovni. Za dôležitejšiu ako politickú orientáciu vlády preto považuje podmienky na podnikanie, ktoré momentálne označil na Slovensku za „žalostné“.

Preferujte trojročnú fixáciu a porovnávajte

Získať lepšie úverové podmienky pomáha konkurenčný boj bánk. Tempo zlacňovania hypoték sa ale v prvých štyroch mesiacoch roka spomalilo oproti predchádzajúcemu obdobiu na polovicu, hodnotí Búlik.

„Bankám sa aktuálne zužuje priestor na znižovanie úrokov, a to kvôli vysoko úročeným štátnym dlhopisom. Zároveň rastúci dopyt ich nenúti ísť silnejšie do marketingu a znižovania sadzieb,“ komentuje.

Konkrétne od minulého leta nastal jasný nárast záujmu o nové hypotéky. Podpísali sa pod to aj odložené nákupy z rokov 2022 až 2024, keď ľudia čakali na čo najväčší pokles cien nehnuteľností.

Ďalej čakať na pokles úrokových sadzieb sa podľa analytika neoplatí. „Kto potrebuje vlastné bývanie, reálne nemá prečo čakať. Rast cien totiž bude pokračovať a aj keď pravdepodobne nedosiahne dvojciferné úrovne, stále bude zdražovanie niekoľkonásobne predbiehať tempo poklesu úrokov hypoték,“ zdôvodnil. Preto Búlik odporúča:

• vybrať si trojročnú fixáciu,
• keď bude rozdiel medzi najlacnejšou ponukou a vašou hypotékou od pol percentuálneho bodu, začať sondovať, aké podmienky sa dajú získať vo vašej banke a u konkurencie.

Štát míňal na pomoc zbytočne

Vláda Roberta Fica prišla po svojom nástupe na jeseň 2023 s finančnou pomocou, ktorá mala znížiť záťaž zvýšených úrokov. Cielila priamo na domácnosti.

Búlik ju spätne hodnotí ako zbytočnú, lebo vláda riešila neexistujúci problém. Navyše aj záujem o pomoc bol menší, ako sa pôvodne rátalo.

Dôvodom je, že po pandémii Covid-19 sa nenaplnili negatívne očakávania a miera nesplácania úverov na bývanie sa veľmi nezvýšila. Súvisí to aj s tým, že štát vyplácal rôzne dávky vo výrazne väčšom objeme ako roky predtým.

„Keďže istý čas ich nebolo na čo míňať, finančné rezervy ľudí výrazne narástli,“ komentuje expert s tým, že zmena nenastala ani od roku 2022 – po výraznom náraste inflácie. Akurát stúpol podiel nesplácaných spotrebných úverov.

Zároveň odborník oceňuje, že mnoho ľudí si nechalo od jesene 2021 poradiť a refixovali si výhodnú sadzbu na dlhšie obdobie ešte predtým, ako prišiel očakávaný začiatok zdražovania od úvodu roka 2022.

„Dotovanie časti obyvateľstva nepokladám za rozumné riešenie, keďže sa z daní všetkých financuje benefit len pre časť obyvateľov,“ myslí si Búlik.

Štát by sa mal z jeho pohľadu venovať zlepšeniu vlastného úverového ratingu a rastu ekonomiky. Na druhej strane by rozhodne umelo nedotoval ľudí, ktorí si berú hypotéky. Namiesto toho preferuje podporu nájomného bývania s regulovaným nájomným napríklad po vzore Rakúska. Pripomína aj odporúčanie Národnej banky Slovenska – za reálne rizikovú skupinu identifikovala mladých ľudí s bývaním v krajských mestách a jednorodičovské rodiny.

Raz už patrili medzi najdrahšie

Keď sme sa pozreli do histórie, po vstupe do eurozóny v roku 2009 boli slovenské hypotéky medzi najdrahšími. V tom čase však vo svete zúrila veľká hospodárska kríza vyvolaná práve na realitnom trhu, aj keď v USA.

„Išlo o kombináciu nižšej konkurencie, vyšších rizikových prirážok a špecifík domáceho trhu. Medzi špecifiká napríklad patrila snaha bánk kompenzovať si nižší dopyt po hypotékach vyššími úrokovými maržami,“ spomína Búlik.

Porovnáva, že kým v eurozóne zvykol byť rozdiel medzi sadzbou Euribor (je sadzba, za ktorú sú euro termínové vklady ponúkané jednou bankou inej banke na medzibankovom trhu, pozn. red.) a úročením hypoték do 1,7 percenta a po začiatku finančnej krízy narástol v Nemecku a Rakúsku na 2,5 percenta, na Slovensku to boli štyri percentá. Banky si tiež vynahradzovali predchádzajúce výhodné ukladanie peňazí bez rizika do Národnej banky Slovenska.

„Sadzby ovplyvňovala aj vtedajšia preferencia variabilných sadzieb či fixácie maximálne na jeden rok. To sa v čase všeobecného rastu úrokových sadzieb, ktorá prišla počas finančnej krízy, prejavilo na vyššom raste úrokov ako pri dlhších fixáciách v iných štátov eurozóny,“ dodáva Búlik.

Taktiež svoje zohrali vtedajšia preferencia variabilných sadzieb či fixácie maximálne na jeden rok.

Noví hráči a pomoc ECB

Keď odznela kríza na trhu štátnych dlhopisov, ktorá viedla k programom nákupu dlhopisov zo strany ECB, prišlo v rokoch 2015 až 2022 obdobie nízkych úrokových sadzieb. Búlik dáva do pozornosti, že stále viac bánk vstupovalo na trh s hypotékami. Pripomína, že už v období vstupu Slovenska do eurozóny sa bankový trh rozšíril o viacero hráčov – v roku 2007 mBank, v ďalších dvoch rokoch BKS Bank a Oberbank a v roku 2010 Fio banka.

„Zvýšenú konkurenciu podporilo aj zníženie refinančných poplatkov,“ dopĺňa analytik bankovej asociácie Laznia.

„Svoju rolu tu bezpochyby zohralo aj zastropovanie poplatku za predčasné splatenie na maximálne jedno percento zostatku, ktorý dokonca vďaka vysokej konkurencii často hradila banka, do ktorej si klient preniesol svoj úver,“ konštatoval.

Podmienky nízkych úrokov tak viedli k tomu, že sa stále viac ľudí dostalo k úveru a mnohí si povedali, že si kúpi nové bývanie, aj keď reálne nepotrebovali svoj byt či dom meniť za novší či väčší. Za negatívny efekt považuje Búlik prílišné zadlžovanie nad úroveň reálnej schopnosti splácať v prípade nárastu sadzieb.

Konkrétne sa od roku 2010 dostal mesačný objem hypoték nad 300 miliónov eur mesačne, následne v marci 2014 prudko vzrástol na vyše 500 miliónov eur a od marca 2016 až nad 700 miliónov eur, uzatvára analytik.