Idete kupovať nové bývanie? Pozrite si, aké poplatky okolo hypotéky zdraželi (prehľad)

V roku 2024 urobili zmeny s úrokmi nateraz tri banky. Napriek tomu si však zaplatíme viac za poplatky okolo zriadenia nového bývania.

Na katastri sa zvýšili viaceré poplatky, upozorňuje šéfka pre úvery vo FinGO.sk Eva Šablová.

Poplatok za vklad v lehote 30 dní sa zvýšil zo 66 na 100 eur. Pri poplatku na vklad v lehote 15 dní – teda zrýchlenom vklade – zaplatíte už nie 266, ale 300 eur.

Pri návrhu na vklad podanom elektronicky už neplatíte 33, ale 50 eur. Zrýchlený návrh na vkl a podaný elektrnocky v lehote 15 dní vás už nebude stáť 133, ale 150 eur.

Tomuto poplatku sa pri kupovaní bývania nevyhnete. Banka vám hypotéku poskytne až vtedy, keď jej poskytnete všetky potrebné podklady a splníte podmienky pre čerpanie. Jednou z nich je práve zápis záložného práva na zakladanú nehnuteľnosť v prospech banky.

„Keďže úvery na bývanie sú založené nehnuteľnosťou, banka požaduje uzavrieť s vlastníkom nehnuteľnosti záložné zmluvy, ktoré následne treba zavkladovať do katastra nehnuteľností. A tento úkon je na katastri spoplatnený,” pripomenula.

Drahšie znalecké posudky

Pri hypotéke je potrebný aj znalecký posudok k nehnuteľnosti. Odborníčka pripomína, že je jedným z kľúčových dokumentov pri vybavovaní hypotéky. Za posudok bytu môžete podľa jej slov zaplatiť zhruba od 150 do 250 eur.

Pri rodinných domoch znalec oceňuje všetky časti nehnuteľností vrátane vedľajších stavieb, a tak je toto ohodnotenie o niečo zložitejšie. „Posudok je drahší a jeho cena sa pohybuje približne od 200 do 400 eur,” komentovala Šablová.

„V praxi vidíme, že aj za znalecké posudky za ohodnotenie nehnuteľností klienti platia vyššie sumy. Klient má obvykle na výber. Môže si sám vybrať znalca, ktorý má oprávnenie na ohodnotenie nehnuteľnosti a riadi sa metodikou zo zákona. Výsledná hodnota stanovená v znaleckom posudku však ešte podlieha posúdeniu bankou, ktorá môže prostredníctvom interných bankových znalcov ešte supervíziu znaleckého posudku, a teda konečnú cenu nehnuteľnosti, upraviť,” objasňovala.

Druhou možnosťou je to, že v niektorých bankách pri financovaní bytu môžete využiť tzv. interné ocenenie nehnuteľnosti bankou. To môže byť vo forme cenových máp, ktoré majú banky pre niektoré typy účelov nastavené na byty obvykle v okresných mestách.

„Ďalšou možnosťou je, že vám znalec banky uzná aj starší znalecký posudok bytu alebo domu spolu s doložením aktuálnych fotiek nehnuteľnosti. Ušetríte tak peniaze a čas potrebný na vypracovanie posudku. Väčšinou sa však staršie ohodnotenie môže použiť len pri refinancovaní úveru,” doplnila expertka.

Zajímavost : EXKLUZÍVNY PRIESKUM: Mali by slovenskí hokejisti z KHL hrať na MS 2024? Fanúšikovia v tom majú jasno

Ďalšie poplatky

Okrem katastra a znaleckého posudku treba pri hypotéke rátať aj s poplatkom za poskytnutie úveru, ktorý si účtujú banky a takisto aj s poplatkom za vedenie účtu.

Všetky tieto poplatky zrátané dokopy v niektorých prípadoch môžu rozhodnúť o tom, v ktorej banke napokon získate celkovo lacnejší úver. Aj preto sú zahrnuté v RPMN. Ide o skratkou pre ročnú percentuálnu mieru nákladov a slúži na objektívnejšie porovnanie hypoték.

Klienti však podľa expertky najlepšie urobia, ak im ponuky a podmienky úverov porovná skúsený finančný sprostredkovateľ. Potrebujú mať totiž najvýhodnejšiu hypotéku, tej predchádza komplexný a detailný prieskum ponúk naprieč celým bankovým trhom.

„Nestačí sa pozerať len na propagované úroky, za ktorými sa zväčša skrýva množstvo ďalších podmienok, alebo porovnať poplatky, na ktoré mávajú banky aj rôzne akcie,” dodala.

Prehľad dôležitých poplatkov pri hypotéke

Poplatok za znalecký posudok

Je jedným z kľúčových dokumentov pri vybavovaní hypotéky. Určuje hodnotu nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť za poskytnutie úveru a preto ovplyvňuje aj to, aký vysoký úver vám banka môže schváliť.

Za posudok bytu môžete zaplatiť zhruba od 150 do 250 eur. „Pri rodinných domoch znalec oceňuje aj všetky časti nehnuteľností, vrátane vedľajších stavieb, preto je to o niečo zložitejšie a posudok je aj drahší – cena sa pohybuje približne od 200 do 400 eur,” zdôraznila Šablová.

V niektorých bankách môžete využiť aj inú formu ohodnotenia ako znalecký posudok, a to interné ocenenie bankou.
To môže byť vo forme cenových máp, ktoré majú banky pre niektoré typy účelov nastavené na byty obvykle aspoň v okresných mestách.
Druhou možnosťou je, že vám znalec banky uzná pôvodný znalecký posudok spolu s doložením aktuálnych fotiek nehnuteľnosti. Väčšinou sa však staršie ohodnotenie môže použiť len pri refinancovaní úveru.
Ušetríte tak peniaze a čas potrebný na vypracovanie znaleckého posudku.

Ručenie inou nehnuteľnosťou: Pri hypotéke na kúpu bytu alebo domu klienti väčšinou dokladujú znalecký posudok ku kupovanej nehnuteľnosti. Občas však môže nastať situácia, že budete ručiť aj inou nehnuteľnosťou.

Vtedy budete potrebovať znalecký posudok aj na ďalšiu nehnuteľnosť, ktorá má slúžiť ako zabezpečenie úveru. Často ide o rodičovský byt či dom, vďaka čomu prostredníctvom hypotéky môžete prefinancovať celú kúpnu cenu a nie je tak potrebné použiť na kúpu vlastné zdroje.

Poplatok za vklad záložného práva na katastri

Keď poskytnete všetky potrebné podklady a splníte podmienky čerpania úveru, banka zrealizuje čerpanie hypotéky. Ešte predtým však bude vyžadovať, aby ste na katastri podali tzv. vklad záložného práva nehnuteľnosti v prospech banky.

Zajímavost : Študent v Trnave vytiahol počas vyučovania umelú zbraň. Polícia ho spacifikovala a prípad vyšetruje

Potvrdený návrh na vklad záložných zmlúv s pečiatkou katastra odnesiete do banky. Štandardne sa za vklad na kataster od apríla platí poplatok 100 eur. Pri elektronickom podaní môžete ušetriť a za vklad zaplatíte len 50 eur,” opisuje odborníčka FinGO.sk.

Finančný sprostredkovateľ vám môže ušetriť čas a návrh na vklad na kataster doručiť za vás.

Poplatok za vybavenie hypotéky

Výška poplatku za poskytnutie hypotéky sa pohybuje od 0 až do 1 000 eur, v závislosti od tej ktorej banky. Niekde je pevne stanovená, inde závisí od výšky schváleného úveru. V niektorých prípadoch môžete získať zľavu z poplatku, prípadne sa mu úplne vyhnúť,” radí Šablová.

Sú banky, ktoré si poplatok za poskytnutie hypotéky neúčtujú alebo ho znížia, najmä ak si klient u nich otvorí účet a bude ho aktívne používať.
S odpustením poplatku za poskytnutie hypotéky sa väčšinou stretnete aj pri refinančných hypotékach.
Viaceré banky dnes ponúkajú benefity pri financovaní nízkoenergetických nehnuteľností.

V niektorých prípadoch sa dá získať 100 % zľava z poplatku za spracovanie hypotéky, pokiaľ predložíte energetický certifikát k nehnuteľnosti s príslušnou energetickou triedou.

Poplatok za poistenie nehnuteľnosti

Každá nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zabezpečenia pri hypotéke, musí byť poistená voči živelným udalostiam. Poplatok za poistenie nehnuteľnosti – poistné, musí byť zaplatené ešte pred čerpaním úveru.

Výška poistného závisí od poisťovne, typu nehnuteľnosti, poistnej sumy a rozsahu krytia, ktoré si klient vyberie. Môže to byť suma do 100 eur, pri drahších nehnuteľnostiach aj 300 eur ročne alebo aj viac, pričom poistné si môžete rozložiť aj na polročné či štvrťročné platby.

Keďže ide o váš majetok, neuzatvárajte poistku len v rozsahu, ktorý požaduje banka, ale nastavte ju tak, aby chránila váš majetok komplexne.
Komplexná ochrana nehnuteľnosti má obsahovať: poistenie nehnuteľnosti voči živelným udalostiam ako je víchrica, zemetrasenie, povodne či záplavy + poistenie zariadenia domácnosti + poistenie zodpovednosti za škodu spojenú s užívaním nehnuteľnosti.

Výhodou tohto komplexného poistenia na jednej zmluve môžu byť aj zľavy z poistného.

Poplatok za vedenie účtu

Vo väčšine prípadov si klient v banke, ktorá mu poskytla hypotéku, otvorí aj bežný účet. Môže to byť podmienkou pre poskytnutie zľavy z úrokovej sadzby, alebo je to pre klienta iba pohodlnejší spôsob ako hypotéku splácať. Za vedenie účtu si banka účtuje poplatok v závislosti od jeho využívania alebo od balíka služieb, ktorý si klient vyberie.

Mnohé banky vám vedia poplatok za vedenie účtu odpustiť alebo zľavniť napríklad na polovicu, ak účet aktívne využívate.

Poplatok za predčasné splatenie úveru

Zajímavost : Danko ráta s podporou v parlamente. Ide o prenos rekreačných poukazov na rodičov

Ak by ste chceli svoju hypotéku splatiť rýchlejšie, zo zákona môžete v každej banke bezplatne realizovať mimoriadne splátky každý mesiac a počas jedného roka môžete celkovo bezplatne splatiť až 30 % z výšky úveru.

Ak by ste chceli vyplatiť celý úver naraz mimo výročia fixácie, banka si za to bude účtovať poplatok. Týka sa to aj prípadov, kedy ľudia svoju hypotéku refinancujú do inej banky.

„Pri akomkoľvek dôvode predčasného splatenia hypotéky vrátane refinancovania platí, že ak to urobíte mimo výročia fixácie úrokovej sadzby, vzniká vám poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Tento poplatok je vo výške 1 % z aktuálnej dlžnej sumy a banka ho môže zo zákona vyúčtovať, ak je aktuálna dlžná suma predčasne splateného zostatku vyššia ako 10 000 eur. Teda ak je napríklad zostatok úveru 80 000 eur, poplatok bude vo výške 800 eur,” doplnila odborníčka.

V praxi sa dnes už v menšej miere môžete stretnúť s tým, že banky v rámci svojich refinančných kampaní tento poplatok preplácajú.
To znamená, že klientom v ich „starej” banke poplatok uhradia a aj touto formou ich motivujú, aby si preniesli úver práve do ich banky. Inde pri refinančom úvere môžete získať benefit vrátenia splátky podľa výšky čerpanej hypotéky.
Podmienky preplatenia pokuty či vrátenia splátky sa líšia v závislosti od kampane danej banky.